Architekten – Partnerschaft für Architektur und Immobilienbewertung mbB

Sonderwertermittlungen

…können aus unterschiedlichsten Gründen Werte auf eine sachliche Diskussionsgrundlage bringen. Fonds-Gesellschaften etwa nutzen Sonderbewertungen bei erheblichen Marktveränderungen oder strategischer Neuausrichtung des Portfolios; auch bei Spezialimmobilien oder Schiedsgutachten kommen Sonderbewertungen zum Einsatz.

Beleihungswertgutachten

Bei Finanzierungen ist der Beleihungswert eine wichtige Kennzahl und repräsentiert als Kreditsicherheit den Wert, der sich langfristig zu einem beliebigen Zeitpunkt am Markt erzielen lässt. Grundlage ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Banken legen mit dem Beleihungswert die Kreditobergrenze fest, nach der sie Darlehen vergeben. Grundsätzlich errechnet sich der Beleihungswert ähnlich dem Verkehrswert, allerdings werden diverse Grunddaten deutlich konservativer berücksichtigt.

Die neueren Bestimmungen im Kreditrecht erlauben es Banken übrigens, Kredite auch bis in Höhe des (in der Regel deutlich höheren) Verkehrswertes zu vergeben. Voraussetzung ist dabei ein präzise hergeleitetes und umfassend recherchiertes Verkehrswertgutachten.

Residualwertverfahren (auch: Investoren-Methode)

…dient vor allem bei Projektentwicklern oder im Frühstadium zur Ermittlung des maximal vertretbaren Bodenkaufpreises. Im Vordergrund steht hier die Frage, bis zu welchem Grundstückspreis das Gesamtprojekt wirtschaftlich realisiert werden kann. Da der Bodenwert im Mittelpunkt steht, wird die Immobilie im vereinfachten Ertragswertverfahren berechnet (Ertrags- oder Vergleichswertverfahren). Nach Abzug der Realisierungskosten inkl. Finanzierungskosten lässt sich dann der maximal tragfähige Grundstückspreis abbilden, der über die Zeit bis zur Fertigstellung abgezinst wird.